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Les points clés de cet article
- Un mauvais emplacement ne se rattrape ni par le concept, ni par le travail. Les erreurs les plus fréquentes, et le moment où on peut encore les éviter.
Une erreur de concept se corrige. Une erreur d'équipe se corrige. Une erreur d'emplacement se paie pendant toute la durée du bail.
Voici celles qui reviennent le plus souvent, et le moment précis où il est encore possible de les éviter.
Signer le bail avant le contrat de franchise
C'est l'erreur la plus coûteuse et la plus fréquente. Un candidat trouve un local rare, craint de le perdre, et s'engage avant que son financement soit bouclé ou son contrat de franchise signé.
Il se retrouve alors engagé sur un loyer sans activité pour le porter.
La parade est simple et connue : des conditions suspensives écrites — obtention du prêt, signature du contrat de franchise, obtention des autorisations administratives nécessaires. Tant qu'elles ne sont pas levées, l'engagement ne joue pas.
Juger le loyer au mètre carré plutôt qu'au chiffre d'affaires
Un loyer « conforme au marché » du quartier peut rester intenable pour votre activité. Le seul indicateur qui compte est le poids du loyer dans votre compte de résultat prévisionnel — et sa comparaison avec ce que supportent les autres franchisés du réseau.
Demandez cette information au franchiseur. S'il ne l'a pas, c'est déjà un renseignement.
Confondre passage et clientèle
Un flux important n'est utile que s'il correspond à votre cible et à vos horaires. Une rue passante à l'heure de sortie des bureaux ne nourrit pas un concept qui vit le week-end.
Comptez aux heures où vous facturerez, pas aux heures où il est agréable d'aller voir le local.
Négliger la clause de destination
Le bail précise l'activité autorisée dans les lieux. Si elle est rédigée de façon étroite, une évolution du concept — ajout de la vente à emporter, d'un service annexe, d'une gamme nouvelle — peut nécessiter une procédure de déspécialisation.
C'est un sujet technique, traité en détail dans notre article dédié à la clause de destination.
Sous-estimer les travaux et la mise aux normes
Accessibilité, sécurité incendie, extraction pour la restauration, conformité électrique : un local nu peut coûter très cher à rendre exploitable. Ces montants dépendent entièrement du local et de l'activité — méfiez-vous des estimations données de mémoire.
Faites chiffrer par un professionnel avant de vous engager, et vérifiez qui, du bailleur ou du preneur, supporte quelles catégories de travaux. Depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges et travaux ne peuvent plus être mis à la charge du locataire, et le bail doit comporter un inventaire précis des charges.
Prendre la validation du franchiseur pour une garantie
Elle atteste que le local convient au concept. Elle n'atteste pas que le point de vente sera rentable. C'est vous qui signez, c'est vous qui exploitez, c'est votre nom sur le bail.
Ne pas parler aux voisins
Les commerçants installés savent qui est parti du local, quand, et pourquoi. Ils connaissent les travaux à venir, les changements de circulation, les périodes creuses réelles. C'est l'information la moins chère et la plus fiable de tout votre dossier, et presque personne ne va la chercher.
Le bon moment pour revenir en arrière
Il n'y en a qu'un : avant la signature. Après, les options sont la résiliation triennale, la cession du bail ou la négociation avec le bailleur — toutes longues, toutes coûteuses.
Un local qu'on ne sent pas mais qu'on prend « parce qu'on a déjà beaucoup avancé » est la définition d'un mauvais arbitrage.
→ La méthode d'évaluation : évaluer un emplacement avant de signer
→ Les clauses du bail : négocier son bail commercial en franchise
Conseil de Geoffrey
L'erreur qui revient le plus souvent n'est pas technique, elle est psychologique. Le candidat a déjà investi des mois dans son projet, il trouve un local moyen, et il le prend parce qu'il n'a pas le courage de tout retarder. Si vous vous surprenez à défendre un local plutôt qu'à l'évaluer, arrêtez-vous et faites une pause de quarante-huit heures. Six mois de retard ne coûtent rien à côté de neuf ans de bail sur un mauvais emplacement.
— Geoffrey Warembourg, Entrepreneur en franchise depuis 2009
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