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Les points clés de cet article
- Le contrat de franchise dure souvent moins longtemps que le bail. Les clauses à regarder avant de signer un engagement qui vous survivra.
Un candidat à la franchise prépare son contrat de franchise pendant des semaines, puis signe son bail commercial en quelques jours.
C'est souvent l'inverse qu'il faudrait faire. Le contrat de franchise dure fréquemment cinq ou sept ans ; le bail commercial engage neuf ans. Le bail vous survivra au réseau.
La définition du mécanisme, la durée 3-6-9 et le droit au renouvellement sont traités dans la fiche bail commercial. Cet article porte sur ce qui se négocie.
Les conditions suspensives : la clause la plus importante
Avant toute autre discussion, faites inscrire des conditions suspensives : obtention du financement, signature du contrat de franchise, obtention des autorisations administratives et des autorisations de travaux nécessaires à l'activité.
Sans elles, un refus bancaire vous laisse engagé sur un loyer sans activité pour le porter. C'est le scénario le plus coûteux et le plus évitable de tout le parcours.
Cette clause ne coûte rien à demander. Elle vaut plus que tous les euros de loyer que vous pourriez grappiller.
La destination des lieux
Le bail précise l'activité autorisée. Rédigée trop étroitement, elle empêche le concept d'évoluer — or les réseaux font évoluer leurs concepts.
Faites rédiger une destination qui couvre l'activité actuelle et ses prolongements raisonnables : vente à emporter, livraison, services annexes, gammes connexes. Le sujet est développé dans notre article sur la clause de destination.
La répartition des charges et des travaux
La loi Pinel de 2014 a encadré cette matière : le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Certaines catégories de dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire.
Deux réflexes : exiger l'inventaire s'il manque, et faire préciser qui supporte les grosses réparations et les mises en conformité imposées par la réglementation.
Un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie est également prévu par les textes issus de cette loi. Ne le négligez pas : c'est lui qui déterminera ce qu'on vous réclamera en partant.
La clause de cession
C'est le point que les franchisés découvrent trop tard. Le jour où vous vendrez votre fonds, l'acquéreur devra reprendre le bail.
Les baux comportent fréquemment une clause d'agrément du bailleur, une obligation de garantie du cédant sur les loyers du cessionnaire, ou l'exigence d'un acte notarié. Ces stipulations pèsent directement sur la valeur de revente de votre affaire.
Le Code de commerce encadre certaines restrictions — notamment la cession à l'acquéreur du fonds de commerce — mais la rédaction reste déterminante. C'est une clause à faire lire par un avocat.
Le loyer, l'indexation et la franchise de loyer
Trois leviers, par ordre de facilité de négociation.
La franchise de loyer pendant les travaux et le démarrage est la demande la plus souvent acceptée : elle ne coûte au bailleur qu'un décalage de trésorerie.
Le dépôt de garantie se discute aussi, en montant comme en nature.
L'indexation mérite attention : vérifiez l'indice retenu et sa périodicité. Les baux commerciaux utilisent couramment l'indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales. Une clause d'indexation à sens unique, qui ne joue qu'à la hausse, doit être signalée à votre conseil.
La durée, et le piège de l'engagement ferme
Le statut prévoit une faculté de résiliation triennale au profit du preneur. Certains baux la neutralisent par un engagement ferme sur six ou neuf ans, en échange d'une contrepartie — souvent une franchise de loyer plus longue.
L'échange peut être acceptable. Il doit être conscient. Un engagement ferme de neuf ans sur un premier projet entrepreneurial est un pari lourd.
Ce qu'il faut faire lire, et par qui
Le franchiseur n'est pas votre conseil sur le bail : il n'est pas partie au contrat et n'en supporte pas les conséquences. Quelques centaines d'euros d'honoraires d'avocat face à un engagement de neuf ans est l'un des rares arbitrages qui ne se discute pas.
→ Le piège le plus courant : la clause de destination
→ Avant même le bail : évaluer l'emplacement
Conseil de Geoffrey
Demandez au franchiseur ce que ses franchisés ont obtenu sur leurs derniers baux : durée d'engagement, franchise de loyer au démarrage, poids du loyer dans le chiffre d'affaires. Un réseau structuré connaît ces chiffres et vous les donne. S'il ne les a pas, ce n'est pas grave en soi — mais vous saurez que vous négociez seul, et vous prévoirez le budget d'avocat en conséquence plutôt que de le découvrir en cours de route.
— Geoffrey Warembourg, Entrepreneur en franchise depuis 2009
Vous hésitez sur le réseau le plus cohérent avec votre profil et votre apport ? Geoffrey peut vous aider à y voir clair lors d'un échange personnalisé.
